真夏や真冬に賃貸物件のエアコンが突然故障したら、一刻も早く修理したいと焦ってしまうものです。しかし、賃貸のエアコン故障では「勝手に修理業者を呼んではいけない」というルールがあり、対応を間違えると本来払う必要のない修理費用を自己負担させられる可能性があります。賃貸のエアコンが故障した場合、備え付け設備であれば修理費用は原則として大家さん（貸主）の負担です。ただし、入居者の過失による故障や、残置物のエアコンの場合は入居者が費用を負担するケースもあります。本記事では、賃貸のエアコンが故障したときの正しい対応手順、修理費用の負担ルール、やってはいけないNG行動、故障を防ぐ日頃のメンテナンス方法まで網羅的に解説します。
賃貸のエアコンが故障したら、焦って修理業者を呼ぶ前に、以下の手順で対応しましょう。
賃貸のエアコンが故障したと思っても、実は故障ではなかったというケースは意外と多いです。管理会社に連絡する前に、まず以下の項目をセルフチェックしましょう。リモコンの電池が切れていないか、設定温度や運転モード（冷房・暖房・送風・ドライ）が適切か、フィルターにホコリが詰まっていないか、室外機の周りに物が置かれて排熱が妨げられていないか、ブレーカーが落ちていないかを確認します。
これらの確認で解決する場合も多く、管理会社への不要な連絡を避けられます。それでも改善しない場合は、次のステップに進みましょう。
賃貸のエアコンが故障した場合、修理費用の負担者を知るために重要なのが、そのエアコンが「設備」なのか「残置物」なのかという区分です。賃貸借契約書や重要事項説明書にエアコンが「設備」として記載されていれば、大家さんの所有物であり、修理費用は原則として大家さんが負担します。
「残置物」と記載されている場合は、前の入居者が退去時に置いていったものであり、修理費用は入居者の自己負担になるのが一般的です。
セルフチェックで解決しなかった場合は、速やかに管理会社または大家さんに連絡しましょう。連絡時には、エアコンのメーカー名と型番、具体的な症状（冷風が出ない、異音がする、水漏れしているなど）、いつ頃から症状が出ているか、を伝えるとスムーズです。
管理会社が修理業者を手配してくれるため、入居者は修理日時の立ち会いに対応するだけで済みます。
修理業者の手配から実際の修理まで、数日〜1週間程度かかる場合があります。真夏や真冬は体調に影響が出る可能性もあるため、扇風機や電気ストーブなどの代替手段を用意しておきましょう。修理までの間にエアコンの症状が悪化した場合は、再度管理会社に連絡して状況を伝えましょう。
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賃貸のエアコンが故障した場合、修理費用の負担者はケースによって異なります。
賃貸借契約書に「設備」として記載されているエアコンが、通常使用の範囲内で故障した場合は、民法上の修繕義務に基づき、大家さん（貸主）が修理費用を負担します。エアコンは物件の設備の一部とみなされるため、経年劣化による故障は貸主の責任で修理・交換が行われるのが原則です。
入居者の不注意や使い方の問題でエアコンが故障した場合は、入居者が修理費用を負担します。具体的には、フィルター掃除を長期間怠ったことによる故障、無理な操作による破損、エアコンに物をぶつけて壊した場合などが該当します。
前の入居者が退去時に置いていった「残置物」のエアコンは、大家さんの所有物ではないため、故障しても大家さんに修理義務はありません。残置物のエアコンが故障した場合、修理・交換費用は入居者の自己負担になるのが一般的です。入居時に残置物かどうかを契約書で必ず確認しておきましょう。
入居後に入居者が自費で購入・設置したエアコンが故障した場合は、当然ながら入居者自身が修理・交換費用を負担します。この場合は管理会社を通す必要はなく、自分で修理業者を手配できます。
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賃貸のエアコンが故障した際に、やってしまいがちなNG行動を3つ紹介します。
賃貸のエアコン故障で最も多いトラブルが、入居者が管理会社に連絡せずに自分で修理業者を手配してしまうケースです。管理会社は提携の修理業者がいることが多く、入居者が個別に依頼するよりも安く修理できることがあります。無断で修理を依頼すると、本来大家さんが負担すべき修理費用が入居者の自己負担になる可能性があるため、必ず事前に管理会社に連絡しましょう。
「まだ何とか使えるから」と故障を放置するのも危険です。入居者には賃貸物件の設備に不具合が生じた場合、管理会社や大家さんに報告する「善管注意義務」があります。不具合を報告せずに使い続けた結果、故障が悪化した場合は、入居者の過失とみなされ、修理費用を一部負担させられる可能性があります。エアコンの調子が悪いと感じたら、早めに連絡しましょう。
備え付けのエアコンは大家さんの所有物です。故障したからといって入居者が勝手に新しいエアコンに交換したり、撤去したりすることは契約違反にあたる可能性があります。エアコンの交換が必要な場合でも、必ず管理会社を通して対応してもらいましょう。
賃貸のエアコンを長持ちさせ、故障を予防するための日頃のメンテナンス方法をご紹介します。
エアコンのフィルターにホコリが溜まると、冷暖房の効率が低下し、電気代の上昇や故障の原因になります。月に1回程度、フィルターを取り外して掃除機でホコリを吸い取り、水洗いして乾燥させましょう。フィルター掃除は最も手軽で効果の高いメンテナンスです。
夏や冬にエアコンを使い始める前に、シーズンの変わり目に試運転をしておくと、故障の早期発見につながります。冷房であれば最低温度に設定して10分程度運転し、冷風が正常に出るか、異音や異臭がないかを確認しましょう。
室外機の周りに物を置いたり、カバーで覆ったりすると、排熱がうまくいかずエアコンの効率が低下します。室外機の周囲は最低でも5〜10cmの空間を確保し、落ち葉やゴミが溜まっていないかも定期的にチェックしましょう。
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賃貸のエアコンが故障した場合、最も大切なのは「勝手に修理しない」「まず管理会社に連絡する」という2点です。備え付けのエアコンであれば、経年劣化による故障の修理費用は原則として大家さんが負担してくれます。しかし、入居者が無断で修理業者を手配すると、費用が自己負担になるリスクがあるため注意が必要です。
故障を防ぐためには、月1回のフィルター掃除やシーズン前の試運転など、日頃のメンテナンスも欠かせません。エアコンの調子が少しでもおかしいと感じたら、放置せず早めに管理会社へ連絡しましょう。
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