「敷金は本当に返ってくる？」「どれくらい戻るのが普通？」と不安に感じる方は多いでしょう。敷金は、退去時の原状回復費用を差し引いた残額が返還されるのが原則ですが、「思ったより少ない」「返ってこなかった」というケースも少なくありません。本記事では、敷金返還の仕組みや相場、返還時期、多く戻してもらうためのコツ、返ってこない場合の対処法までわかりやすく解説します。
公式アプリリリース！
プッシュ通知×一次情報で
人気の物件を先取りしよう
「敷金は本当に返ってくる？」「どれくらい戻るのが普通？」と不安に感じる方は多いでしょう。敷金は、退去時の原状回復費用を差し引いた残額が返還されるのが原則ですが、「思ったより少ない」「返ってこなかった」というケースも少なくありません。本記事では、敷金返還の仕組みや相場、返還時期、多く戻してもらうためのコツ、返ってこない場合の対処法までわかりやすく解説します。
⏩️ おとり物件なし・仲介手数料最大無料・オンライン完結。エアドアで賃貸のお部屋を探す
「敷金は返ってくる？」という疑問への結論を先にお伝えすると、敷金は原則として退去時に返還されるお金です。ただし、全額が必ず返ってくるわけではなく、原状回復費用や未払い家賃などを差し引いた残額が返還されるという仕組みです。
敷金は、大家さんに「支払う」お金ではなく「預ける」お金です。法律上も、賃貸借契約が終了した際に、大家さんは原状回復費用などを差し引いた残額を入居者に返還する義務があります（民法622条の2）。
敷金がどれだけ返ってくるかは、退去時のお部屋の状態によって決まります。普通に生活していてついた汚れや傷（通常損耗・経年劣化）は大家さんの負担、入居者の故意・過失による傷や汚れ（特別損耗）は入居者の負担です。
つまり、お部屋をきれいに使っていれば敷金の多くが返ってきますし、ひどい傷や汚れがあれば差し引かれる金額が大きくなります。
敷金の返還額を理解するためには、「原状回復」のルールを正しく知っておくことが不可欠です。
原状回復とは、退去時にお部屋を「入居時の状態に戻す」ことを意味します。ただし、これは「新品の状態に戻す」という意味ではありません。
国土交通省が定めた「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、通常の使用による損耗（通常損耗）と経年劣化は大家さんの負担、入居者の故意・過失・善管注意義務違反による損耗（特別損耗）は入居者の負担と明確に区分されています。
以下は「通常損耗」「経年劣化」にあたるため、原則として入居者が負担する必要のないものです。
以下は「特別損耗」にあたるため、入居者が原状回復費用を負担する必要があるものです。
このルールを知っておくと、退去時に「これは払う必要があるのか？」と判断できるようになります。
敷金・礼金の基本的な仕組みについて詳しく知りたい方は、こちらの記事もあわせてご覧ください。
📖 【初心者必見】敷金・礼金とは？違い、相場、ゼロ物件の落とし穴まで徹底解説！
「敷金はいくら返ってくるの？」という疑問に対して、具体的な相場と計算方法を解説します。
敷金の返還額は、以下のシンプルな式で計算できます。
返還額 ＝ 支払った敷金 − 原状回復費用（入居者負担分）
例えば、敷金を12万円（家賃1ヶ月分）預けていて、原状回復費用の入居者負担分が4万円だった場合、返還額は8万円となります。
一般的な相場としては、預けた敷金の50〜80%程度が返還されるケースが多いです。つまり、敷金を家賃1ヶ月分（例：8万円）預けていた場合、4万〜6.4万円程度が戻ってくるイメージです。
ただし、これはあくまで目安であり、お部屋の使い方や契約内容によって大きく変動します。きれいに使っていれば90%以上返ってくることもありますし、喫煙やペット飼育で部屋が汚れていれば返還額がゼロ、あるいは追加請求されることもあります。
要素 | 影響 |
|---|---|
入居期間 | 長いほど経年劣化が認められやすく、入居者負担が減る |
喫煙の有無 | 喫煙者は壁紙交換費用が発生しやすい |
ペットの有無 | ペットによる傷・ニオイは入居者負担 |
部屋の清掃状態 | 退去前の掃除で返還額が変わることも |
契約書の特約 | ハウスクリーニング費用を借主負担とする特約がある場合あり |
多くの賃貸契約書には、「退去時のハウスクリーニング費用は借主負担とする」という特約が記載されています。この特約がある場合、部屋をきれいに使っていても、クリーニング費用（1R〜1Kで2万〜4万円程度）は敷金から差し引かれます。
契約時にこの特約を見逃さないよう注意しましょう。
退去費用の詳しい内訳については、こちらの記事も参考になります。
📖 【2026年版】賃貸物件の退去費用、いくら？相場・内訳・敷金返還の全て
「敷金はいつ返ってくるの？」という疑問にお答えします。
敷金の返還時期は、一般的に退去後1ヶ月以内が目安とされています。遅くとも2ヶ月以内には返還されるのが一般的です。
敷金が返還されるまでの流れは以下の通りです。
ステップ1：退去の立ち会い 退去日に大家さんや管理会社の担当者と一緒にお部屋の状態を確認します。傷や汚れの有無をチェックし、入居者負担と大家さん負担の範囲を確認します。
ステップ2：精算内訳書の送付 退去の立ち会いから数日〜数週間後に、原状回復費用の見積もりを記載した精算内訳書（退去精算書）が届きます。
ステップ3：精算内訳書の確認 精算内訳書の内容を確認し、不明な点や納得できない点があれば、この段階で管理会社に問い合わせましょう。ここでの確認がトラブル防止のカギとなります。
ステップ4：敷金の返還 精算内訳書の内容に合意したら、原状回復費用を差し引いた残額が指定口座に振り込まれます。
退去後1ヶ月を過ぎても精算内訳書や返還金が届かない場合は、管理会社に連絡して状況を確認しましょう。法律上、正当な理由なく敷金の返還を遅延させることは認められていません。
具体的にどんな場合に返ってきて、どんな場合に返ってこないのか整理します。
入居者の過失による損傷が大きい場合は、敷金だけでは足りず、追加で費用を請求されることもあります。例えば、壁に大きな穴を開けてしまった場合、壁紙の張り替えだけでなく下地の修繕費用も発生し、敷金を上回る金額になる可能性があります。
「少しでも多く敷金を取り戻したい」という方のために、実践的なコツを7つご紹介します。
入居時のお部屋の状態を、スマートフォンなどで写真に記録しておくことが最も重要なコツです。壁・床・天井・水回り・設備など、隅々まで撮影しておきましょう。
退去時に「この傷は入居前からあった」と主張する際の決定的な証拠となります。
当たり前のことですが、日頃からこまめに掃除しておくことで、退去時の原状回復費用を抑えられます。特に、水回り（キッチン・浴室・トイレ）の掃除を怠るとカビや水アカが取れなくなり、クリーニング費用が高額になることがあります。
退去前に自分でできる範囲で徹底的に掃除しておくと、原状回復費用が減り、敷金の返還額が増える可能性があります。特に以下の箇所は重点的に掃除しましょう。
退去時の清掃について詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。
📖 賃貸物件の退去時清掃費用はいくら？相場・内訳・自分でやる方法を徹底解説
画鋲やピンの小さな穴は通常損耗として認められることが多いですが、ネジや釘で開けた大きな穴は入居者の負担となります。壁に棚やフックを取り付ける際は、賃貸用の「壁を傷つけないタイプ」の商品を使いましょう。
タバコのヤニによる壁紙の変色やニオイは、入居者の負担として敷金から差し引かれる代表的な項目です。室内で喫煙している場合、壁紙の全面張り替え費用（1Kで3万〜6万円程度）が請求される可能性が高いため、禁煙するか、どうしても吸う場合はベランダや換気扇の下で吸うようにしましょう。
退去の立ち会いは、お部屋の状態を大家さんや管理会社と一緒に確認する重要な場です。立ち会いに参加しないと、自分に不利な判定をされても反論できなくなります。
立ち会い時には、入居時の写真と照らし合わせながら、「これは入居前からあった傷です」と主張できるよう準備しておきましょう。
精算内訳書が届いたら、必ず内容を一つひとつ確認しましょう。以下の点をチェックします。
納得できない項目があれば、遠慮なく管理会社に質問・交渉しましょう。
「敷金が返ってこない」「請求額が納得できない」という場合の対処法をご紹介します。
まずは、精算内訳書の内容について管理会社や大家さんに直接問い合わせましょう。「この項目は通常損耗にあたるのではないか」「国土交通省のガイドラインではこう書かれている」と具体的な根拠を示して交渉すると効果的です。
直接交渉で解決しない場合は、国民生活センターや各自治体の消費生活センターに相談しましょう。敷金トラブルに関する無料相談を受け付けており、第三者の立場からアドバイスをもらえます。
敷金の返還額が60万円以下の場合は、少額訴訟という手続きを利用できます。1回の審理で判決が出るため、通常の裁判よりも時間と費用を抑えられます。手数料も数千円程度と手軽です。
金額が大きい場合や、自分での対応が難しい場合は、弁護士や法テラス（日本司法支援センター）に相談しましょう。法テラスでは、経済的に余裕のない方向けに無料の法律相談を提供しています。
いいえ、そうではありません。敷金ゼロの物件でも、退去時に原状回復費用やクリーニング費用は請求されます。敷金がない分、退去時に一括で支払う必要があるため、事前に費用を把握しておきましょう。
国土交通省のガイドラインでは、壁紙やカーペットの耐用年数は6年、フローリングは部分補修か全面張り替えかにより異なるとされています。入居期間が長いほど、経年劣化による減価償却が大きくなり、入居者の負担割合は小さくなります。
礼金は大家さんへの謝礼として支払うお金であり、退去時に返還されることはありません。これが敷金との最も大きな違いです。
敷金の返還は「預けていたお金が戻ってくる」だけなので、所得税や住民税の課税対象にはなりません。
返還時期は退去後1〜2ヶ月後が一般的なため、次の物件の初期費用に間に合わないケースが多いです。初期費用は別途用意しておく必要があります。
敷金は、退去時の原状回復費用を差し引いて返還される「預かり金」です。一般的には、敷金の50〜80%程度が戻ってくるケースが多く、返還時期は退去後1〜2ヶ月ほどが目安です。
できるだけ多く返してもらうには、入居時の写真記録や日頃の掃除、退去前の清掃、立ち会い時の確認が重要です。請求内容に納得できない場合は、管理会社への交渉や国民生活センターへの相談も検討しましょう。
次の部屋探しには、エアドアの活用もおすすめです。リアルタイム空室情報のみを掲載しているため、おとり物件を避けやすく、仲介手数料は最大無料。契約までオンラインで完結できるため、スムーズに新居探しを進められます。
⏩️ おとり物件なし・仲介手数料最大無料・オンライン完結。エアドアで賃貸のお部屋を探す
